[펌] 빚내서 집살까?

와이프 : "집사고 싶다"
나 : "까이꺼 질러버려... "
와이프 : "1억이상 빌려야 할텐데...."
나 : "누군 돈 갖고 집사냐?"
와이프 : 측은한 눈빛으로 날 쳐다본다. 아마도 속마음은 '이 단순한 인간아...'

공부를 했다. 딱 나같은 인간이 있더만... ㅠ.ㅠ
아래는 한겨례 신문에서 나같은 인간들을 위해 쓴 기사다.

                                                     

Q. 사회생활 10년 1억 모아 집 사려니…사회생활 10년 된 미혼 직장인입니다. 문득 내가 그동안 이뤄놓은 것을 돌아보니 다소 초라하다는 생각이 들었습니다. 아파트 전세 6500만원, 갖고 있는 현금 4000여만원. ‘사회생활 10여년 만에 1억 이상은 만들었구나’ 하는 뿌듯함도 들지만 주변과 비교해보면 초라하다는 생각도 듭니다. 이제는 돈 만드는 것에 관심을 갖는 것이 필요하겠다 싶어 아파트 청약을 했습니다. 미분양까지는 아니지만 그다지 청약경쟁이 치열한 곳은 아니었는지 당첨이 되었습니다. 이제 계약을 하려고 보니 막상 부담해야 하는 빚이 1억이 넘는데 과연 잘하는 것인지, 그래도 사두면 집값이 올라 빚 갚고 나도 자산이 느니까 그게 낫지 않을까 하는 생각이 교차합니다. 스로 답을 내리기 어렵네요.

A. 어느새 우리는 집을 사기 위해 빚 1억 정도는 부담하는 것도 괜찮다는 생각이 자연스러워졌습니다. 그러나 보통의 직장인에게 빚 1억은 대단히 위험한 것입니다. 심지어 ‘부채도 자산’이라며 부동산은 부채끼고 사는 게 당연하게 여겨지고 있는 것이 문제입니다. 살기 위해 마련하는 집에 투자가치를 계산하는 것이 타당하느냐 하는 의문은 둘째치고, 투자가치에 대한 계산도 대단히 막연합니다. 그러다 보니 실제 수익과 비용에 대한 정확한 계산 없이 커다란 부채를 부담하는 감행을 하는 것입니다. 내집마련을 계획할 때는 막연한 투자가치를 기대하는 것은 대단히 위험할 수 있습니다. 투입자금과 금융비용, 각종 세금 등을 계산하고 현재의 자산정도를 잘 계산해 봐야 합니다. 더불어 앞으로 부담해야 하는 부채가 문제가 될 수 있는지 따져봐야 하는데, 들어올 돈만 갖고 계산해서는 안됩니다. 라이프사이클의 흐름에 맞춰 계산해보고 결정하는 것이 반드시 필요합니다.





인생설계부터 해보면 집에 돈을 묻어둘 시간이 없다=아직 결혼 전인데 결혼을 하지 않겠다는 것은 아니다. 따라서 결혼을 하게 될 경우라는 가정 아래 미래 라이프사이클을 그려봐야 한다. 대략 2년 뒤 결혼, 그 다음 2년 안에 첫아이 출산이라는 그림을 그려보자. 40대 초반에 출산을 하게 되는 것이다. 그 뒤 아이 양육과 교육을 전제로 수입과 지출을 따져보면 앞으로 최소 25년은 수입이 안정적으로 현재 수준으로 보장되어야 한다. 이런 상황에서 현재 당첨이 된 아파트의 중도금 잔금을 해결하기 위해 정확히 1억5천여만원의 부채를 갚아나가는 것은 대단히 부담스런 일이 아닐 수 없다. 일단 수입의 절반이 부채상환에 들어가기 때문이다. 남은 절반의 200여만원으로 결혼자금, 아이 양육비와 교육비 등을 해결하려면 아무래도 팍팍할 수밖에 없다. 더불어 현재의 직업은 프리랜서로 고용안정이 전제되어 있지 않다. 특히 결혼 뒤 자녀출산까지 인생계획의 그림을 그려보면 한창 아이들 교육비가 늘어나 가계에 부담을 줄 때쯤 소득이 불안정해 질 위험이 있다. 그럴 때를 대비해서 항상 유동자산을 보유해 놓고 여유있게 자기 계발과 창업 등을 준비해야 하는데 특별한 현금자산 없이 부채만 갖고 있는 구조는 위험하다. 현재 분양받은 아파트 계약은 포기하고 오히려 금융자산을 늘리는 쪽으로 재무설계 방향을 전환하는 것이 좋겠다.

빚 갚는 동안 집값 두배로 올라줘야=분양 받은 아파트는 23평 소형아파트로 분양가가 3억원이다. 갖고 있는 돈은 1억500만원으로 입주 전까지 최대한 저축해서 돈을 마련해도 1억5천만원을 빌려 그 이자를 부담해야 한다. 대략 7년 동안 갚아나갈 계획을 갖고 있다면 그 동안의 이자비용으로 3000여만원(금리 5% 수준) 정도 들어간다. 대신 그 동안 부채상환액 만큼 저축을 한다고 가정해보면 적금금리로만 계산해봐도 대략 2억원 가까이 모을 수 있다. 결국 각종 취등록세와 금융비용까지 계산해보면 집을 사는게 투자가치가 저축보다 높으려면 분양받은 아파트의 집값이 7년 동안 두 배 정도 뛰어야 한다는 결론이 나온다. 물론 그 이전에 양도소득세 비과세 요건만 맞추고 어느정도 올랐을 때 팔아 차익을 실현하면 되지 않을까 하는 계산도 있을 수 있다. 3년 뒤에 최소 1억원은 올라준다는 가정이 그것이다. 그러나 현재 분양받은 아파트는 주변시세에 비해 분양가가 싸지 않다. 주로 소형아파트에 동수도 3개동으로 투자가치를 따져봐도 도심접근이 용이하고 교통이 편리하다는 것 외에 특이한 것이 없다. 이런 상황에서 주변시세보다 높은 분양가임에도 3년이라는 단기 안에 30% 이상 값이 오르길 기대하는 것은 지나친 낙관이다.

그보다는 저축과 간접투자로 부채 상환액만큼 미래를 준비해 나가는 것이 훨씬 안정적이면서 확실하게 수익을 챙기는 길이다. 5년 안에 지금보다 1억원의 자산을 더 만들겠다는 즐겁고 강한 목표의식을 갖고 매달 200만원 이상 저축을 강제하는 것이 결혼과 자녀 출산, 조기 은퇴 등의 미래를 준비해 나가는 현명한 방법이 될 것이다.